top of page

איך משיגים דירה בלי כסף?



אוי, כמה שהמאמר הזה היה יכול לעזור לי לפני 20 שנה...

המאמר הזה מיועד לאלו מאיתנו שיש להם עבודה יציבה לשנים קדימה עם הכנסה יפה, כמו לדוגמה אנשי קבע, עובדי הייטק, מהנדסים או שכירים במקצועות מבוקשים.

הפטנט הזה להשיג דירה בלי הון עצמי כל כך פשוט שלא ברור איך לא כולם עושים אותו.

מחירי הנדל"ן בארץ עולים בהתמדה כבר שנים, כל שנה שעוברת ולא הצטרפתם לרכבת מרחיקה אתכם מחלום הדירה שלכם.


אז מה הרעיון בכלליות?

  1. אם יש לכם הכנסה חודשית גבוהה וקבועה, יש לכם אפשרות להתחייב להחזר הלוואות שיילקחו לטובת רכישת הנכס.

  2. ההלוואות האלה ישפיעו על התזרים החודשי שלכם, אבל לא ברמה שאמורה לשנות את רמת החיים שלכם, ההלוואות יעזרו לכם להגדיל את ערך הנכסים שברשותכם מהר (עיקרון המינוף).

  3. קונים משהו צנוע ולא יקר, במינוף גבוה, בשאיפה שערכו יעלה עם השנים ובהמשך למכור אותו כדי לקנות נכס יקר יותר באותה השיטה.


נעבור על עקרונות התוכנית:

בשביל לקנות נכס אנחנו צריכים כמה דברים – כסף לממן את העסקה, איתור נכס מתאים וניהול הנכס.

  • מימון – זהו לב התוכנית. מכיוון שאנחנו רוצים לקנות נכס מבלי שיש לנו כסף לכך, נצטרך להלוות אותו מהבנקים. כלקוחות עם עבודה קבועה והכנסה יפה הבנקים ישמחו לתת לנו 75% מערך הנכס כמשכנתה לטווח ארוך (עד 30 שנים). את ה-25% הנוספים ניתן להשיג בהלוואה משלימה (מפורט בהמשך). אנחנו רוצים להגיע למצב בו השכירות שנקבל על הנכס תשלם את המשכנתה, ולנו ישאר לשלם רק ההלוואה המשלימה. בסיטואציה הזו השוכרים משלמים את המשכנתה על הנכס עבורנו!

  • איתור נכס – אנחנו צריכים למצוא נכס קיים (מה שנקרא "יד שניה"), יחסית זול, עם גובה שכירות ידוע ועדיף אפילו שיהיה כבר מושכר, ושערכו צפוי לעלות. אנחנו צריכים להגדיר לעצמנו את עלות הנכס, כמה זמן אנחנו מתכננים להחזיק בנכס ואת גובה השכירות הנדרשת.

  • ניהול הנכס – הכוונה היא להשכרת הנכס, תחזוקה והכנה למכירה העתידית.


מפתח נוסף להצלחה ולהתקדמות בתהליך הוא עבודה לפי עקרון הפשטות והיעילות.

פרויקט רכישת נכס הוא תמיד מורכב ועמוס, ויש בו סיכונים. היעזרות בגורמים מקצועיים עם ניסיון מוכח יכול לעזור לנו להשלים את הפרויקט בצורה מיטבית ובמינימום מאמץ מבחינתנו.

לצורך המימון רצוי להיעזר ביועץ משכנתאות, שיתכנן לנו משכנתה מתאימה ויאשר לנו משכנתה בתנאים מעולים בזמן קצר, ויחסוך לנו את הצורך לעבור בין הבנקים ולטפל בתהליך המורכב הזה.

לטובת איתור נכס מתאים רצוי להיעזר במאתר נכסים עם ניסיון מוכח, בעל קשרים ומחויבות, שיוכל למצוא לנו נכס מוצלח במחיר טוב. מאתר נכסים מוצלח הוא כזה שהמתווכים מביאים לו עסקאות טובות לפני שמפרסמים אותן, כזה שיודע היכן יש תוכניות השבחה לנכסים ומאחוריו עשרות עסקאות מוכחות בהן השיג תשואה גבוהה ללקוחותיו.

מאתר נכסים טוב יוכל לעזור לנו גם בניהול הנכס. בדקו בתחילת הדרך האם יש לו יכולת לעזור במציאת שוכרים (דרך המתווכים איתם הוא עובד) והאם הוא נמצא בסביבת הנכס לעיתים קרובות ויוכל לסייע במידת הצורך (העברת מסמכים, מציאת איש מקצוע לתיקונים, מעקב על מצב הנכס והשכונה).

מאתר נכסים הבטוח ביכולתו להשיג לכם נכס מצוין בתנאים טובים צריך להיות גם בטוח ביכולתו לעזור במכירת אותו הנכס בבוא היום, בקשו ממנו שיסדיר בהסכם ביניכם גם את נושא מכירת הנכס.

תצטרכו גם עורך דין בתחום נדל"ן לליווי משפטי בעסקה (חוזה רכישה ורישום הנכס על שמכם) ואולי גם גורמים נוספים, בקשו מהם פרטים של לקוחות עבר שלהם ותתקשרו לשמוע מניסיונם.


אז איך התוכנית נראית תכל'ס במספרים?

אנחנו מחפשים נכס שעולה עד כ-1,600,000 ₪, זה מספר קסם (גם אין מס רכישה, גם שכ"ד צפוי להיות מתחת 5,000 ₪ כך שלא נשלם עליו מס הכנסה, וגם ההחזר החודשי למשכנתה מאוד קרוב בערכו לשכ"ד שנקבל).

נכס כזה יכול להיות דירת 4 חדרים בבאר שבע או אשקלון, או דירת 5 חדרים בערד או עפולה, והשכירות הממוצעת שאפשר לקבל על נכס כזה היא כ-4,500-5,000 ₪.

כדי לקנות את הנכס נרצה לקחת משכנתה מקסימלית של 75%, כלומר 1,200,000 ₪.

ההחזר החודשי למשכנתה כזו לטווח ארוך יהיה כ-5,000 ₪ בחודש (מתקזז מול השכירות שנקבל).

עכשיו צריך להביא עוד 400,000 ₪, שישמשו הון עצמי לעסקה.

הבנק בעצם לא ייתן לנו משכנתה לפני שנעביר את הסכום הזה מכיסנו למוכר.


את הסכום הזה אפשר להביא מכמה מקורות, לפי סדר העדיפות הבא:

  1. הלוואה מהמשפחה – ההלוואה הכי טובה בעולם, בדרך כלל בלי ריבית ובתנאי החזר גמישים. הרבה הורים מתחברים למשימת רכישת דירה בגיל צעיר ומוכנים לעזור גם בסכום כסף התחלתי או בסכום חודשי קבוע כדי לתמוך בילדיהם בעסקה.

  2. הלוואה על חשבון קרן השתלמות / קופת גמל – ההלוואות בריביות הכי טובות. ניתן לשקול לקחת אותן בהחזר חודשי קבוע או בהחזר ריבית בלבד (כמה מאות שקלים בחודש).

  3. הלוואה בנקאית – כלקוחות טובים ויציבים של הבנק, בעלי הכנסה קבועה וגבוהה, תוכלו לקבל הלוואות בתנאים מצוינים. אם אתם עובדים בארגון גדול בדקו האם יש תנאי הלוואה מיוחדים עבורכם. אנשי קבע מקבלים הלוואות מצוינות, אנשי הייטק ומהנדסים חברים במועדון HOT בבנקים, וגם אם אין לכם תנאים מיוחדים ואתם לקוחות טובים תוכלו לדרוש תנאים כמו שמקבלים על הלוואות מקרן השתלמות וקופות גמל.

  4. הלוואה ממקום העבודה – הלוואה לרוב בתנאים טובים אך מורידה את השכר נטו בתלוש, מה שיכול להקשות על קבלת משכנתה גדולה. התייעצו על כך עם יועץ המשכנתאות שלכם.

  5. הלוואות חוץ בנקאיות – יש כמה אפשרויות כמו חברות האשראי, חברות מימון חוץ בנקאי, חלק מחברות הביטוח מציעות גם כן הלוואות לדיור.


ההלוואה הזו להשלמת ההון העצמי היא בעצם החלק המורכב בתוכנית.

במקרה הטוב והפשוט ההחזר החודשי שלנו על ההלוואה הוא נמוך יחסית – מקבלים חלק מהסכום מהמשפחה, חלק בהלוואת בלון (החזר חודשי נמוך של ריבית בלבד) על חשבון קרן ההשתלמות או קופת גמל, ועוד חלק בהלוואה בנקאית.


איך זה יראה? הנה דוגמא:

הלוואה מהמשפחה – 100,000 ₪.

על קרן השתלמות בת 6 שנים שצברה כ-120,000 ₪ אפשר לקחת הלוואת בלון חלקי על סכום של 80% מהקרן, כלומר עוד כ-100,000 ₪. החזר חודשי על ריבית בלבד כ-150 ₪.

הלוואה בנקאית – 200,000 ₪ בהחזר חודשי קבוע ל-7 שנים = החזר של 2,380 ₪.

סה"כ כ-2,500 ₪ בלבד בחודש להחזרי הלוואות.

למישהו שמרוויח כ-15,000 ₪ נטו בחודש זו לא הוצאה כבדה שאמורה להשפיע מדי על איכות החיים שלו, וצריך לזכור שמדובר בעצם על דרך מתוחכמת "לחסוך" לטובת העתיד – ההלוואה שאתם מחזירים היא ה"חיסכון" כי הכסף מושקע בנכס בבעלותכם!

אם מדובר על זוג צעיר שמכניס 2 משכורות, זו כבר הופכת להיות הוצאה זניחה יחסית עבור מה שמקבלים. ניהול נכון של הקניות בסופר ושל כמות משלוחי האוכל ורוב ההוצאה על ההלוואה מתקזזת.


במקרה מורכב יותר, נצטרך להביא את כל הסכום בהלוואה בהחזר חודשי קבוע, מה שיכול לדרוש החזר חודשי של כ-4,800 ₪ בחודש.

למכניס משכורת יחידה זו כבר הוצאה משמעותית, בעיקר אם גרים בשכירות במקביל. לכן צריך לעשות בדיקת היתכנות למימון העסקה עם יועץ כדי לראות שלא נכנסים לפינה שיהיה קשה לצאת ממנה.

אם מדובר על זוג שמכניס 2 משכורות, זה כבר נהיה קל יותר.


מקרה ביניים קלאסי הוא מקרה בו מדובר על זוג צעיר ללא ילדים, הכנסות חודשיות יחדיו של כ-20,000 ₪ נטו, עם תכנון להחזר הלוואה של 3,000-3,500 ₪.

מדובר על כ-15% מההכנסה שהולך להחזר ההלוואה / חיסכון, משהו שכל זוג אמור לדעת להתמודד איתו יחסית בקלות אם רוצים להשיג נכס יחד.


חשוב לזכור!

בכל שלב שמרגישים שזה לא מתאים או חונק, אפשר למכור את הנכס שקנינו ולהחזיר את כל ההלוואות.

אם מבינים שהתוכנית הזו לא מתאימה לנו, אפשר לעשות התאמות לאורך הדרך כמו לרכוש נכס זול יותר, למחזר את ההלוואות בפריסה מחודשת כדי להוריד את ההחזר החודשי, או למכור את הנכס ולהשקיע את הכסף בדברים אחרים ולחזור לנדל"ן בעתיד, לאחר שהכנסות המשפחה גדלות ויכולים להתחייב להחזר חודשי גבוה.


רוצים להתחיל? אז מה בעצם צריך לעשות?

קודם כל צריכים להיות מתואמים בין בן/בת הזוג. קראו את המאמר הזה יחד. נסו לדמיין איך החיים נראים כבעלי נכס. תאמו ציפיות מהתהליך ומהמצב בסופו.

בצעו את התהליך ביחד, בשיתוף פעולה ובהתייעצויות הדדיות.

לרווקים - מומלץ להיעזר בבן משפחה שכבר רכש דירה בעבר או להתייעץ עם קרוב אחר שעוסק בתחום.


השלב הראשון הוא להבין מה היכולת שלנו מבחינת מימון.

  1. בררו עם המשפחה אפשרויות לעזרה ברכישה.

  2. בררו עם סוכן הביטוח שלכם אפשרויות להלוואה על חשבון קרן השתלמות או קופת גמל.

  3. בקשו מהבנק וממקום העבודה שלכם הצעה להלוואה – מה הסכום המקסימלי שיאשרו לכם, מה ההחזר החודשי המינימלי, ובאיזו ריבית.

  4. חשבו את רמת ההוצאות החודשית הממוצעת שלכם ונסו להבין אם היא תעלה או תרד בשנים הקרובות. כך תדעו אם אתם יכולים להוסיף התחייבות להלוואה, ובאיזה החזר חודשי.

  5. בשלב הזה כדאי לבצע פגישת תכנון עם יועץ משכנתאות כדי לסכם את יכולת המימון שלכם. שימו לב שישנן הוצאות נלוות לעסקה שגם אותן צריך לקחת בחשבון. מפגישה זו תצאו עם הנתון הכי קריטי – מה שווי הנכס המקסימלי שתוכלו לרכוש.


כעת שאנחנו יודעים כמה כסף יש לנו לטובת העסקה, אפשר להתפנות לאיתור הנכס המתאים.

אנחנו כבר יודעים מה המחיר המקסימלי שנוכל להתחייב אליו, ומה צריכה להיות השכירות החודשית.

אפשר להתחיל לחפש במקומות המוכרים לנו או להתעניין אצל משקיעים שונים היכן כדאי לרכוש.

מאתר נכסים מקצועי יוכל לעזור לנו למצוא עסקאות טובות, כלומר עסקאות בהן יש סיכוי טוב יותר לעליית ערך הנכס (בעקבות השבחה, תוכניות עירוניות או מיקוד באזור מתפתח) כך שהוא מחזיר את עלותו. יתרון נוסף הוא החיסכון באנרגיה וזמן בחיפושים אחר נכס מתאים, כך העסקאות מגיעות אליכם כבר לאחר ניתוח מעמיק והמלצה אם לרכוש או לא.

במידה ומרגישים מחויבים לתהליך ובשלים לקנות, מתחילים עבודה משותפת עם מאתר נכסים או מתווך למציאת הנכס להשקעה.

בשלב הזה כדאי להכין את עורך הדין לקראת סיוע במשא ומתן ובעריכת החוזה.

כשמוצאים נכס רלוונטי, חשוב להגיב מהר – לבקש הצעת מחיר וטיוטת חוזה מהמוכרים ולהעביר אותה לעורך הדין לבחינה.

בשלב הזה יתבצע משא ומתן גם על המחיר וגם על התנאים ולו"ז התשלומים.

את תזמון נטילת ההלוואות והמשכנתה צריך לתאם היטב בין יועץ המשכנתאות לעורך הדין כדי שהחוזה יעמוד בקבועי הזמן הנדרשים להבאת הכסף.

לקראת החתימה על החוזה כבר תצטרכו את הכסף אצלכם כדי להעבירו למוכרים, וודאו עם הגורמים מהם אתם לווים כמה זמן מראש צריך לבקש את הכסף כדי לקבלו.

וזהו! חתמתם על חוזה רכישה, אתם מתחילים להעביר את הכספים לפי החוזה למוכרים עד שהנכס עובר לבעלותכם, וכעת ההכנסה משכירות מגיעה אליכם (לכיסוי המשכנתה) ואתם מתחילים להחזיר את ההלוואות המשלימות.


אם הייתי יודע את זה בגיל 21, כאשר נכנסתי לקבע והרווחתי יפה, אין ספק שהייתי מתחייב להחזר חודשי רגוע והיום כבר הייתי עם דירה ללא משכנתה.

הפטנט הזה בו הבנק נותן לנו כסף על בסיס ההכנסה הקבועה שלנו יכול לחסוך לנו שנים של חיסכון עד שמגיעים לסכום ראשוני שאפשר להתחיל לעבוד איתו בשוק הנדל"ן, נצלו את היתרון הזה כדי להקדים להשקיע בנדל"ן ולעקוף את כולם בסיבוב!


מרגישים שאתם צריכים לשמוע עוד קצת על הנושא לפני ההחלטה?

הצטרפו לאחת ההרצאות הקרובות שלנו בנושא נדל"ן:



235 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

Comments


bottom of page